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        房地产企业财务会计核算改进措施探讨

        摘要:房地产企业是从事房地产开发和经营的企业,其整个生产经营活动都与其它企业存在较大的差异,在核算方式和核算内容上有着行业独特的地方。企业要提高市场竞争力,就必须提高对生产经营活动的管理水平,而会计核算则是房地产企业财务管理的重要内容。目前,房地产行业的财务会计核算水平相对落后,很多房地产企业的财务会计核算存在如会计制度不完善、收入确认模糊等问题,这些问题阻碍了企业经营管理水平的提升。特别是新收入准则的实施,对行业财务会计核算提出了更高的标准和要求。本文分析了目前房地产企业财务会计核算存在的问题,并针对问题提出相应的改进措施。

        关键词:房地产企业;财务会计核算;问题;改进措施

        近年来,随着房地产企业的迅猛发展,整个行业的会计制度也逐步开始完善。2017年7月5日颁布执行的《企业会计准则第14号---收入》中,新增了涉及房地产企业财务会计核算的规范变化。因此,需结合新收入准则基本要求,剖析房地产行业财务会计核算存在的问题,并结合会计准则的要求,对现有的财务会计核算方法进行改进完善,以利于提升企业整体的财务管理水平。

        一、房地产企业财务会计核算存在的问题

        1.财务会计核算制度不完善现有的会计制度有《新准则》、《小企业会计制度》、《企业会计制度》以及旧准则体系中的行业会计制度《房地产开发企业会计制度》。房地产企业不能简单直接套用《房地产开发企业会计制度》,而是要根据行业的特性,建立符合企业自身发展的财务会计核算制度,设置专门的会计科目。但就目前来看,房地产开发企业的会计核算制度并不完善,大部分企业都未能建立统一完善的会计核算制度,有一些企业只是简单照搬会计制度,对会计科目的设置缺乏科学的统筹和规划。如:房地产特有的成本核算内容就分土地成本、开发成本、利息成本以及开发间接费用等,如果只是笼统地计入“开发成本”科目,没有根据实际核算内容和核算对象进行区分,就会导致会计核算方法不合理,影响企业财务信息披露的精准性。房地产企业应根据实际经营情况,结合会计制度及准则的要求,输出统一的核算制度,以提升财务会计核算的准确性。

        2.房地产企业收入确认模糊房地产企业在开发建设过程中,因建设周期较长,收入确认一般是要跨年度进行,在收到房款时先计入“预收账款”中,根据会计准则的规定,只有卖方将商品所有权的主要风险和报酬转移给买方才能够确认收入。对于房地产企业来说,只有在同时满足以下条件时才能确认收入:①已经签订销售合同并在国家房产管理部门进行备案;②已建造完工达到预定可使用状态,且已经验收合格办理竣工备案手续;③买方已支付房款并按照合同约定取得交房资格,提前交楼的以交楼时间为确认收入节点。也就是说,收入确认的时间节点是实际交楼,只有在实际交楼之后,才能在会计账面确认收入。否则,即使房款已经收齐,在商品房没有实际交付客户之前,也不能确认收入,这样收入确认的时间与实际收款的时间相比其实是滞后的。在此种计量模式下,房地产企业的财务信息对其经营决策支持是有限的。新的收入准则解决了收入确认滞后的问题,一定程度上保障了财务信息的及时性。但是房地产销售的收款方式多样,有分期付款、全款支付,也有商业按揭和公积金按揭,需要根据不同的收款类型对销售收入进行区分确认。而大部分房地产企业将工作重点放在资金回笼方面,对财务会计核算并不重视,这对企业经济效益提升是不利的。

        3.房地产企业借款费用资本化不规范房地产行业普遍具有资金投入数额较大、项目周期较长的特点,在开发经营过程中,需要密集的资金支持。为了满足资金需求,房地产企业一般通过债务资本筹集资金的形式进行融资,这会在一定程度上,产生较大的利息费用。而对借款费用资本化处理方式的不同,将给税收负担、财务状况和当期损益造成较大影响。因此,房地产企业应当区分借款的性质,对借款利息按照性质进行正确的核算。目前,大部分房地产企业在确定借款费用资本化金额时,不能清晰地在核算上区分一般借款和专门借款,只是笼统地根据借款期限长短计入“长期借款”或“短期借款”。影响了借款费用资本化的准确性。

        4.房地产企业成本核算不规范(1)成本费用归集结转不规范在日常成本费用归集过程中,一般是根据工程进度进行开发成本的支付,财务部门审核后,根据付款金额计入开发成本。但实际上,当某一楼栋的商品房竣工结转时,很多工程却并未结算完成,这样成本费用的归集金额就会跟实际有差异。而在实际成本结转时,因各个楼栋的竣工备案时间不一样,财务会计账面上没有已经全面归集的成本金额,这就必须以成本预算部门提供的预计目标成本作为结转依据。这样就会导致成本结转的金额不准确,而且成本预算部门在设置目标成本科目时,跟财务口径往往也有所差异,由此导致成本结转不规范。(2)会计人员对于成本核算规则不熟悉由于房地产行业发展迅速,人员流动性相对较大,加上成本核算内容复杂,很多企业的会计人员对成本核算规则都不够熟悉。加上各个地方的相关政策也有所差异,导致很多会计人员在成本核算工作中都会出现误差。另外,也有一些会计人员把本不应该属于成本的支出计入了成本,进而影响了房地产成本的准确性。

        二、完善房地产企业财务会计核算的改进措施

        1.完善财务会计核算制度,根据实际合理增添会计科目房地产企业必须根据自身行业的特点,合理选用并完善统一本企业的会计核算制度。在财务会计核算制度中,需要对财务会计核算数据统计额的内容进行明确规定,并不断根据实际情况的发展进行完善,对操作系统也必须不断完善,明确核算方法选择的规范性与科学性,不断提升统计数据的准确性与全面性,提高会计核算结果的严谨性与科学性[1]。在完善财务会计核算制度的前提下,企业可根据需要科学地增添会计科目,如增加“开发成本”、“开发间接费用”、“开发产品”等,以便更加真实地反映企业的财务状况,为企业财务管理提供更有力的支撑。

        2.更新完善房地产企业收入核算规范房地产企业需要根据新收入准则的相关规定完善收入核算规范,明确收入确认的标准。首先应该根据销售合同明确区分客户的付款方式,付款方式为商业按揭或者公积金按揭时,房地产企业销售出去的商品,实际控制权其实是在提供按揭的机构,这种情况下仍然要按照时点来确认收入,也就是以交楼作为收入确认的时间节点,在交楼前收到的房款应计入预收账款。而当付款方式为一次性全款或者分期付款时,商品的实际控制权已经转移给客户,可以按照时段来确认收入,也就是可以将收到的预收房款按照工程完工进度确认收入。这样根据付款方式进行梳理区分,不但能够遵循会计准则要求,也能更加准确地反映企业的真实财务信息,从而为经营决策提供更有力地支持。所以,房地产企业应更新自身的收入核算规范,并要求财务人员按照制度标准执行,使财务会计核算工作更为合理准确。

        3.规范房地产企业借款费用核算房地产企业应当规范借款费用核算,明确区分专门借款和一般借款。可以通过设置辅助帐的形式对借款进行区分,账面上无法清晰记录的可以设置借款台账进行区分。根据借款性质的不同,分别核算借款费用。对于因开发经营而专门借入的款项如土地贷款,应当作为专门借款核算。如果是一般的生产经营借款,应该作为一般借款核算。专门借款发生的借款利息费用,应当在满足资本化条件开始时,将其实际发生的利息费用,减去尚未动用的借款资金产生的利息计入开发利息成本。一般借款发生的利息费用,应当遵循配比原则,按实际占用资金分摊计算各成本对象开发利息成本。各成本对象应分摊的借款费用=(借款费用总额D存款利息D临时投资收益)×(该项目账面累计余额D该项目预收账款)/Σ(各项目账面累计余额D各项目预收账款)。同时,房地产企业应当针对于项目开发的不同阶段,规划如何配置借款期间和金额,以达到企业资金的合理利用。

        4.完善房地产企业成本归集结转核算规范(1)统一成本归集和结转口径,保证数据的准确性在成本会计的核算工作中,对于成本的预算和审核是分为两个部门,这两个部门只有合作工作才能推动房地产开发企业成本会计工作的有序进行。因此,房地产开发企业可以召集有关部门进行探讨,将目标成本科目进行统一化,从而提高成本会计核算工作的准确度与效率[2]。另外,为了保证数据输出口径的一致,成本结转的数据也应当进行统一。在结算工作尚未完结的情况下,已经竣工备案的楼栋可以先统一按照预结算的金额进行结转,从而提高成本会计核算工作的准确度与效率。(2)加强会计人员专业知识学习,不断提升其专业素质房地产企业应当督促加强会计人员积极进行房地产成本会计核算相关知识的学习,以不断提升会计人员的专业素质。具体而言,应根据实际情况组织专业知识培训,结合财务工作考评制度,促使会计人员了解会计政策、熟悉房地产成本核算规则,减少成本核算出现的问题,从而提升房地产企业成本核算的准确性,最终提升企业的经济效益。

        三、结语

        房地产行业在我国经济发展中起着重要的作用,其经营管理水平对整个行业的发展也有着重要的影响。房地产企业应当对当前财务会计核算存在的问题进行充分分析,以改变以往财务核算工作中的不当处理方式,不断完善财务会计核算制度,明确财务会计核算标准,进而促进财务管理水平的不断提升,推动行业整体的发展和进步。

        参考文献

        [1]刘秀芬.房地产开发企业会计核算中的问题及对策[J].时代经贸,2019(32):31-32.

        [2]张茜,向璐.房地产开发企业成本会计核算问题探析[J].现代营销,2019(8):30.

        作者:李真先 单位:美的置业集团有限公司

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